Vous achetez un bien ? Sachez que la banque exigera presque toujours une garantie pour sécuriser le prêt. Et derrière cette garantie se cachent des frais parfois lourds à payer. Ce qu’il faut savoir sur les frais liés au cautionnement, à l’hypothèque, au PPD ou encore au nantissement.
La garantie est-elle obligatoire dans un prêt immobilier ?
Oui, lorsqu’un particulier contracte un crédit immobilier, la plupart des établissements bancaires imposent une forme de garantie. Cela permet à la banque de se prémunir contre les risques en cas de défaut de paiement.
Cette garantie peut prendre plusieurs formes : caution, hypothèque, privilège de prêteur de deniers (PPD) ou nantissement. Chacune implique des démarches différentes et surtout, des coûts variables. Il est donc essentiel de connaître ces différences avant de signer.
Le cautionnement : la solution la plus courante
Parmi les garanties proposées, le cautionnement reste la plus fréquente. Elle consiste à faire appel à un tiers qui s’engage à rembourser le prêt si l’emprunteur ne peut plus le faire.
Deux types de caution existent :
- La caution personnelle (proche ou ami)
- La caution professionnelle (société de cautionnement)
Les frais comprennent :
- Une commission de caution (frais de dossier) : entre 150 et 600 €
- Une participation au fonds mutuel : entre 0,8 % et 0,4 % du capital emprunté
Pour un prêt de 200 000 euros, comptez environ 1 100 euros en moyenne.
Notre avis : c’est souvent une option économique, mais elle mérite d’être négociée ou comparée à d’autres solutions.
L’hypothèque : la garantie la plus onéreuse
L’hypothèque est une garantie matérielle portant sur un bien immobilier. En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut vendre le bien pour récupérer son argent.
Mais ce système implique de nombreux frais administratifs :
- Taxe de publicité foncière : 0,715 % du montant emprunté
- Inscription à la conservation des hypothèques : 0,05 %
- Émoluments notariaux : entre 0,275 % et 1,33 %
- TVA à 20 % sur les prestations notariales
Au total, cela représente environ 2 % du capital emprunté , soit 4 000 euros pour un prêt de 200 000 euros.
Notre avis : réservée aux rachats de crédits ou projets complexes, car très coûteuse à mettre en place.
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) : une alternative allégée
Le PPD fonctionne comme une version simplifiée de l’hypothèque. Il concerne uniquement les biens déjà construits et nécessite aussi un passage chez le notaire, mais il est exempt de taxe de publicité foncière .
Frais estimés :
- Frais fixes : environ 500 euros
- Frais variables : autour de 0,8 % du capital emprunté
Soit un coût moyen de 2 100 euros pour un emprunt de 200 000 euros.
Notre avis : une solution intéressante pour certains profils, à comparer avec le cautionnement.
Le nantissement : une garantie patrimoniale
Enfin, le nantissement repose sur un placement financier (assurance-vie, compte titres, etc.) mis en garantie par l’emprunteur. Moins courant, il reste peu coûteux à la mise en place (entre 200 et 500 euros ), mais assez contraignant.
Conditions : le montant du placement doit être égal ou supérieur au montant du prêt. L’accès à ce placement est bloqué pendant toute la durée du crédit.
Notre avis : pertinent pour les investisseurs ou les épargnants disposant d’un patrimoine liquide important.